Gayrimenkul Hukuku

Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri kiracıyı koruyucu niteliktedir; tahliye ve kira artışı talepleri kanunda sayılan sınırlı sebeplere bağlanmıştır.

Kira tespit davası

Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamazsa, kiraya veren beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira tespit davası açarak bedelin emsallere göre belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme, bölgedeki emsal kira bedellerini ve taşınmazın özelliklerini birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler.

Tahliye sebepleri

• Kira bedelinin ödenmemesi üzerine yapılan ihtar ve ardından açılan tahliye davası,
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle açtığı tahliye davası,
• Yeni malikin, devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde bildirimde bulunarak açtığı tahliye davası,
• On yıllık uzama süresinin dolması üzerine kiraya verenin bildirimiyle açılan tahliye davası.

Tahliye taahhüdü

Kiracının sözleşme kurulduktan sonra kendi iradesiyle imzaladığı tahliye taahhüdü, belirttiği tarihte icra yoluyla tahliye talep edilmesine imkân tanır. Taahhüdün sözleşmeyle birlikte, matbu metnin bir parçası olarak alınmış olması halinde geçersiz sayılabileceği de uygulamada sık tartışılan bir konudur.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren en az otuz günlük süre vererek yazılı bir ihtarda bulunur; bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir ya da icra yoluyla tahliye talepli ödeme emri gönderilebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın çekilmiş olması da, kiraya verene o kira döneminin bitiminde ayrıca tahliye davası açma hakkı tanır.

Mülkiyet hakkının dayanağı olan tapu kaydı bazen hataya, hileye ya da usulsüz bir işleme dayanabilir; böyle durumlarda gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescili davası açarak kaydın düzeltilmesini isteyebilir.

Tapu iptali ve tescili davası

Satış, bağış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi işlemlerde ehliyetsizlik, hile, muvazaa veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi sebeplerle tapu kaydı iptal edilip gerçek hak sahibi adına tescil talep edilebilir. Bu davalarda tapu sicil kayıtlarının ve işlem tarihindeki belgelerin incelenmesi belirleyicidir.

Kamulaştırmasız el atma davası

Bir kamu idaresinin, usulüne uygun kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyete ait bir taşınmazı fiilen kullanması ya da üzerine kalıcı bir tesis (yol, boru hattı, elektrik direği gibi) yerleştirmesi durumunda malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel talep edebilir. Bu davalarda taşınmazın değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenir; dava idare mahkemesi değil, asliye hukuk mahkemesinde görülür çünkü talep mülkiyete dayalı bir tazminat talebidir.

Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları

Apartman ve site yönetimlerinde ortak gider paylaşımı, yönetim planına aykırı kararlar ve komşuluk hukukuna dayalı şikâyetler (gürültü, su sızıntısı, taşkın yapı) de gayrimenkul hukukunun kapsamındadır; bu uyuşmazlıklarda genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.

Kamulaştırma bedeline itiraz

Usulüne uygun kamulaştırılan ancak bedeli düşük belirlenen malik, kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporuna itiraz edebilir; bu, kamulaştırmasız el atmadan farklı olarak idarenin baştan usulüne uygun hareket ettiği durumları kapsar.

Ayıplı taşınmaz satışı

Satın alınan bir taşınmazda sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar (temel sorunları, izinsiz yapılan tadilatlar, imar uyumsuzluğu gibi) için alıcı, satıcıya karşı ayıplı ifadan doğan haklarını kullanabilir; bedelde indirim, sözleşmeden dönme veya tazminat talep edebilir. Bu haklar belirli hak düşürücü sürelere tabidir, bu nedenle ayıbın öğrenilmesinden sonra vakit kaybetmeden harekete geçilmesi önemlidir.

İpotek ve rehin ile yüklü taşınmazlar

Üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazın alım satımında, ipoteğin kaldırılması veya devralan tarafından üstlenilmesi konusunun sözleşmede net biçimde düzenlenmesi gerekir; aksi halde alıcı, borcu bilmeden devraldığı bir taşınmazla karşı karşıya kalabilir. Tapu kaydındaki şerh ve beyanların satın alma öncesinde dikkatle incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı şartlarla satın alabilir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay, her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Satışın paydaşa değil üçüncü kişiye yapıldığı durumlarda önalım hakkı doğar; paydaşlar arasındaki satışlarda bu hak kural olarak işletilemez. Tapuda satış bedelinin gerçek bedelden düşük gösterildiği iddiası, bu davalarda sık karşılaşılan bir tartışma konusudur.

İmar uygulamasından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Belediyelerin yürüttüğü imar uygulamaları (parselasyon, yola terk, düzenleme ortaklık payı kesintisi gibi) sırasında bazı taşınmaz sahipleri, kendilerine tahsis edilen parselin değerinin veya konumunun önceki duruma göre dengesiz olduğunu ileri sürebilir. Bu uyuşmazlıklarda öncelikle idari başvuru yolları, ardından gerekirse idare mahkemesinde dava yolu izlenir; süreler kesin olduğundan imar uygulamasının tebliğ veya ilan tarihinin doğru takip edilmesi büyük önem taşır.

Ortak kullanım alanlarında ecrimisil talebi

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri, diğer paydaşların onayı olmaksızın taşınmazın tamamını veya bir kısmını fiilen ve münhasıran kullanıyorsa, diğer paydaşlar bu kullanım karşılığında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil miktarı, taşınmazın niteliğine ve emsal kira değerlerine göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir; talep genellikle son beş yıllık dönem için ileri sürülebilir. Bu tür uyuşmazlıklar genellikle aile içi miras kalan taşınmazlarda veya ortaklığın giderilmesi sürecinde gündeme gelir.